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  • 共享辦公多元化變局 前景與模式仍不明朗
  • 2018年11月01日來源:第一財經日報

提要:共享辦公空間行業隨著創業環境、群體,以及政策的演變,逐步經歷孵化器、眾創空間等模式更迭。即便如此,聯合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業,其前景與模式仍不明朗。

共享辦公空間行業隨著創業環境、群體,以及政策的演變,逐步經歷孵化器、眾創空間等模式更迭。即便如此,聯合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業,其前景與模式仍不明朗。

優客工場創始人兼董事長毛大慶曾對第一財經表示,這個時代,每個人都可以成為玩家,甚至是超級玩家,所以才有了那么多人選擇用創業來詮釋自己的人生。但隨著創業環境的變動,走過雙創熱潮、資本寒冬,共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面,逐漸分化演變。

行業勢起

多家分析機構數據預測,2018年中國聯合辦公行業市場規模將突破600億元,到2022年規模有望突破4100億元,至2030年,30%辦公空間將采用聯合辦公模式,市場規模或達萬億。急劇膨脹的市場規模推動聯合辦公行業多輪融資高峰。

今年1月11日,氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資,系中國共享辦公領域最大單筆現金投資;3月27日,夢想加空間宣布正式完成總規模達3億元B輪系列融資;3月28日,米域MIXPACE宣布完成B-1輪融資,逐步落實B-2輪融資;6月,優客工場宣布獲得數億元人民幣融資;7月,WeWork中國宣布獲得5億美元B輪融資;8月,夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資后,優客工場也宣布再次獲得3億元人民幣B+輪追加投資。

國際視野中,總部位于美國紐約、最早于2011年4月成立的WeWork,現已覆蓋全球77座城市,287個辦公地點,擁有26萬+會員,早在2016年便估值達到160億美元,但相較而言,其遲至2016年7月,才正式進入中國市場,首站選擇上海。截至2018年2月,WeWork在大中華區只進入了上海、北京、香港三座城市。2018年8月10日,WeWork上半年業績報告顯示,軟銀將以可轉換票據的形式再次向公司投資10億美元。其上半年虧損達到7.23億美元,營收7.64億美元。WeWork預計未來12個月營收至少達到18億美元。

氪空間原執行總裁、現任桉樹空間總經理的吳崢對第一財經表示,軟銀對WeWork的投資動作,說明其本質希望獲得WeWork的控制權,這一舉動實際也帶動國內共享空間的風口,印證資本對這類經濟模式的認可。

頭部效應明顯

即便行業風口越發顯著,但機構資金量畢竟有限,國內市場中,頭部效應越發明顯。

10月17日,優客工場宣布并購方糖小鎮,未來逐步完成對方糖小鎮北京、上海26個共享辦公空間的全面合并,之后雙方將在37個城市布局超過200個社區,提供10萬張辦公桌,持續賦能數十萬平臺會員、近15000家企業,合并體或將成為亞洲最大規模的共享辦公空間。

資金層面,公開數據顯示,截至目前,優客工場累計融資已超過40億元,今年8月完成3億元增資之后,公司估值突破18億美元。僅2017年一年,便完成五輪、累計31億人民幣融資;僅2018年上半年便完成四輪融資。

此外,資本的加持助推了優客工場的投資整合。

2017年7月,優客工場戰略投資華南共享辦公品牌Wedo聯合創業社;2018年1月,全資并購洪泰創新空間;3月,并購無界空間;7月,與愛特眾創達成并購合作意向;7月底,以3億元并購上海共享辦公企業Workingdom;9月,以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”。

吳崢對第一財經表示,在他眼中,優客工場本身便不類同于WeWork模式。他稱,毛大慶最初試水聯合辦公領域之時,也并不清楚聯合辦公究竟是什么,也是因此,走了彎路吃了苦。

優客工場在北京西大望路陽光100開設的第一家店,單個工位價格高達2000元,而那時尚處行業早期的眾創空間、孵化器等平臺,均價還在1000元左右,“所以當時感覺毛大慶是在做產品。”

之后,吳崢表示,毛大慶在整個優客工場的布局越發清晰,自身也逐漸演變為頭部資源聚集的企業,通過加盟與資源聚合的形式,不斷擴充會員數,突出自身模式,同時實現融資,最終越做越“輕”。

吳崢表示,從本質意義上,優客工場和氪空間、WeWork還不太一樣,所以它并沒有去做實打實地拿樓,去改造、去做產品。實際上它更多的是從資源聚集、流量、會員加盟、輸出品牌這方面去走,這樣的話它就相對來說比較輕。

模式分化

有一種分類是將目前的聯合辦公行業分為三種——產能過剩商業地產,如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌;創業服務型企業向產業縱深發展,如由眾創空間起家的優客工場、由孵化器轉型的氪空間;直接將智能辦公服務作為商業模式的“新勢力”,如夢想加。

對此,吳崢對第一財經表示,包括氪空間、夢想加等平臺,雖然拿融資很多,但相對來說還是在做較為“平凡”的融資動作,還是在走相對傳統的,即“空間風格改造”、“產品化”的路線——針對不同的產品打造產品,最終把它輸出變現。

在吳崢看來,聯合辦公一個明顯的行業趨勢是——共享辦公企業如今拿樓單價越來越貴,位置選擇越來越偏核心區、高端區,業內人士也對第一財經表示,位置決定價格,單價高上去之后,一系列產品價格自然可以水漲船高。

10月16日,桉樹空間發布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC,以及首款產品桉樹IBC·高端智慧商務中心,單個工位5000元/月,成交價屬于北京區域頂級水準。

但因此,相較于其他平臺初始期定位1500元單價人群,之后逐步抬高客單價,不斷觸達2000元、2500元、3000元用戶群的過程,桉樹空間選擇直接定位高端客戶,為其將產品打造為5000元客單價級別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設備等辦公領域上下游資源,如引進了智慧業務系統SaaS架構CRM、智慧服務機器人、智慧對客服務App、一對一管家式一站式行政服務體系、集成第三方企業服務平臺等,形成一個具有“數據”和“信息”特征的高端智慧辦公綜合服務平臺。

但一位與桉樹空間有產品合作的業內人士對第一財經表示,雖然桉樹定位高端群體,但畢竟是金字塔頂端,客單價高,客戶群少,盈利壓力并不會從根本上削減。

另一家將自身定位于“智能化辦公服務”的是剛拿到融資的夢想加,其創始人王曉魯將自身核心優勢歸結為通過科技手段改造傳統的辦公形式,為用戶提供更現代化、流暢的辦公服務,打造智能辦公、設計產品、空間運營三者合一的“OaaS”(辦公即服務)體系。其官方數據顯示,夢想加位于望京瀚海國際大廈的開放辦公位單價2000元,而與桉樹空間同樣位置的世貿天階開放辦公位單價3300元起。

打破燒錢魔咒

在共享辦公行業參與者加快融資步伐、爭奪布局城市之時,在資源上占據高地的SOHO3Q,反而將發展節奏調整為穩健型。

SOHO中國董事會主席兼執行董事潘石屹設定四項標準,選定十座城市——第一看GDP總額,第二看GDP增長速度,第三看人均GDP,第四要看每平方公里的面積能夠產生的GDP。截至2018年6月底,SOHO3Q已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市,擁有31個中心,超過3萬個工位,平均出租率達88%。

潘石屹于今年6月,宣布將SOHO3Q的定位從服務創業企業,調整為中國最大的辦公樓綜合服務商——不論大中小公司,都可以成為SOHO3Q的客戶。

潘石屹解釋稱,專注于創業公司會使得工位轉換率居高不下,幾乎每半年換一批,工位出租率也一直徘徊在88%左右,無法繼續增長。而轉型定制化,可降低辦公轉換率,節省成本。截至目前,SOHO3Q已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團點評等一些大型公司項目定制。

此外,不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場份額的形式,潘石屹更多強調盈利第一、規模第二,并計劃明年啟動SOHO3Q的獨立上市。他稱,燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來,沒有根,插到瓶子里,過一段時間就會蔫。

SOHO中國(00410.HK)2018年未經審計年度中期業績報告顯示,SOHO中國上半年凈利潤(股東應占利潤)約為10.93億元人民幣,同比下滑72.5%。經營利潤(不含投資物業的評估增值)約人民幣15.3億元,同比上漲約144%。租金收入約人民幣8.48億元,剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影響,同比上升17%。

另一家另類公司太庫——不屬于眾創空間、聯合辦公、孵化器,或投資機構中任何一種——太庫CEO黃海燕直接將其稱為“怪物”,她對第一財經表示,太庫本身沒有物業,一家平臺如果將重點聚焦在融資、出租,感覺像是“二房東”,對平臺商業模式也有很大挑戰。例如行業暴漲時,租場地必然成本高昂;市場不好的話,租來了空間又租不出去,“這是很矛盾的點。”因此,太庫排除類WeWork模式,聚焦于產業鏈生態布局。“現在的企業對物理空間變得沒有黏性,它們更關注產業鏈之間的聯系。”

在談論共享辦公行業意義這個問題時,毛大慶曾對第一財經表示,為什么在硅谷、特拉維夫等地方產生了很多共享平臺——因為開放空間能夠提供物理共享、信息共享、價值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感,讓具備自由思想的個體創造自己的價值,這樣的公司才有創造無邊價值的可能性。

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責任編輯:周錦秀
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